So verstehst Du Dein finanzielles WARUM einer Immobilieninvestition. Eine vereinfachte „Draufsicht“…
Geld ist das Gleitmittel des Lebens – das kennst Du schon. Und um Geld zu machen, sind Immobilien natürlich prädestiniert. Den größten Gewinn einer Immobilieninvestition realisiert man bei deren erfolgreichen Verkauf.
Und dieser errechnet sich vereinfacht wie folgt:
VERKAUFSPREIS
– kompletter ANKAUFSPREIS inkl. ANKAUFSNEBENKOSTEN
– INVESTITIONEN während der Haltedauer
– STEUER gemäß Eigentümerkonstruktion
= GEWINN
Es gibt bei der Gewinnermittlung natürlich weitere Komponenten, die zu beachten sind und sich z.B. darin unterscheiden, zu welchem Zeitpunkt man verkauft.
Liegt der Verkaufszeitpunkt innerhalb der Zinsbindung (Darlehensverträge mit Banken können bestimmte Zinsfestschreibungszeiträume beinhalten), dann muss man eine sogenannte Vorfälligkeitsgebühr für die Bank einkalkulieren, da man das Darlehen ja früher als im Vertrag vorgesehen an die Bank zurückzahlt.
Liegt der Verkaufszeitpunkt vor vollständiger Rückzahlung des Darlehens, möchte die Bank natürlich noch den Restdarlehensbetrag zurück.
Liegt der Verkaufszeitpunkt größer 10 Jahre nach Erwerb, kassierst Du den Ertrag steuerfrei.
Es sind also bei der Gewinnkalkulation und Gewinnrealisierung stets die aktuellen zeitlichen und persönlichen Gegebenheiten von Bedeutung. Und es ist ein kühler Kopf erforderlich.
Beispielhaft und um alles in Zahlen zu veranschaulichen, konstruiere ich mal folgende Gewinnsituation:
Wir stellen uns als Ausgangssituation eine Eigentumswohnung vor, deren Ankaufspreis 150.000 EUR (vgl. letzten Blogartikel) betrug.
Die Investition wurde exklusive Erwerbsnebenkosten zu 100% von einer Bank finanziert. Die Zinskondition betrug 1,5%. Getilgt wurde mit 2% pro Jahr.
Der Erwerber ist eine Privatperson.
Der Verkauf liegt 10 Jahre nach dem Ankaufszeitpunkt und die Immobilie hat eine jährliche Wertsteigerung von 2,5% (geschönte Inflationsrate) erfahren.
Der Gewinn gemäß Beispiel errechnet sich nun wie folgt:
VERKAUFSPREIS inklusive evtl. Investitionen
– RESTDARLEHENSBETRAG gem. exakter Bankberechnung
– GEBÜHREN, sofern anfallend
= GEWINN
In Zahlen:
Errechneter VERKAUFSPREIS (gerundet): 192.012 EUR
RESTDARLEHENSBETRAG (gerundet): 117.655 EUR
GEBÜHREN (pauschaler Wert): 500 EUR
GEWINN: 73.857 EUR
Nochmal: die Besteuerung in meiner Gewinnsimulation entfällt, da wir a) einen Privatinvestor betrachten (Angestellter) und b) erst nach 10 Jahren verkaufen.
Damit ist der Gewinn steuerfrei für den Investor!
Dieses vereinfachte Rechenexempel soll vor Augen führen, wie man mit fremden Geld Geschäft macht, denn meine Beipielinvestition ist zu 100% fremdfinanziert.
Lasst mich noch kurz ein „Umkehrbild“ im Kopf erzeugen, um das Ganze noch mehr in die Realität „der Normalsparer“ zu holen. Diese Erklärung benutze ich gern in meinen Coachings.
Wenn man den gleichen Gewinn einer erfolgreichen Immobilieninvestition mit einer Geldanlage erreichen wollte, müsste man aus EIGENEM Ersparten 10 Jahre lang ca. 265.000 EUR zu gleichsam 2,5% Zinsen anlegen (erhebliche Steuer darauf mal vernachlässigt).
So erkennt man die Hebelwirkung der Immobilienvariante sehr deutlich.
Mir ist klar, dass ich das Thema „Gewinn“ hier nur schemenhaft anreiße.
Du willst mehr wissen?
Dann lade ich Dich herzlich ein, Dich zu meiner kostenfreien und unverbindlichen Strategiesession mit mir im 1:1 am Telefon anzumelden. Dabei besprechen wir ganz individuell Deine Situation und die damit verbundenen Chancen zum Vermögensaufbau durch Immobilien.
Ich freu mich drauf!
Dein Mike
