Immobilien selbst nutzen oder vermieten?

Immobilien selbst nutzen oder vermieten? Erfahre in diesem Beitrag, wie Du die für Dich richtige Entscheidung triffst.
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Ich glaube, eine der am häufigsten gestellten Fragen im Zusammenhang mit Immobilien ist jene, ob man nun Immobilien kaufen sollte, um sie selbst zu nutzen oder um sie zu vermieten.

Grundsätzlich ist es sicher besser, Immobilien zu kaufen und dann zu warten als umgekehrt. 

Doch um zur Eingangsfrage zu kommen; ich denke, es gibt zwei unterschiedliche Investmentperspektiven, von denen man zwar grundsätzlich nie behaupten kann, dass die Eine richtig und die Andere falsch ist, doch man sollte sie kennen. 

Und ich denke, man muss für sich die Entscheidung treffen, ob eine Immobilieninvestition periodisch Geld erwirtschaften oder Geld kosten soll.

In beiden Fällen kauft man ja Immobilien, was grundsätzlich schon mal besser ist, als es nicht zu tun. Doch beide Fälle unterscheiden sich auch gravierend. 

Betrachtungsweise 1 – eigengenutzte Immobilien.

Wir in Deutschland sind nach wie vor noch ein Volk von Wohnraummietern. 

Der Anteil derer, die Immobilieneigentum besitzen, um selbst darin zu wohnen und somit dem oft verwandten Argument gerecht werden, „die Miete in die eigene Tasche zu bezahlen“, ist im Vergleich zu anderen europäischen Ländern immer noch auf einem niedrigeren Niveau. 

Das an sich könnte bereits zum Nachdenken anregen. Doch wie sparen ja auch lieber aufs Sparbuch, als in Aktien zu investieren.

Aktuell machen es uns Finanzinstitute jeglicher Couleur ob deren weitergereichter Zinspolitik einfach, Immobilien zur Eigennutzung zu erwerben. 

Wenn Du Angestellter mit einem für deren Definition sicheren Job bist, dann ist fast schon Usus, eine 100% Finanzierung zu bekommen. Die Story mit den 20% Eigengeld wurde bereits vor einiger Zeit abgewählt. 

Banal vergleicht man dann den zu zahlenden Kapitaldienst, also Zins und Tilgung, mit der monatlich zu zahlenden Miete und kommt meist bei niedrig gewähltem Tilgungssatz zu dem Schluss; macht Sinn das mit dem Wohneigentum. 

Anhand meiner etwas süffisanten Darstellung der Situation spürst Du vielleicht, dass ich kein Verfechter von derartiger Herangehensweise bin, denn neben dieser viel zu vereinfachten Kalkulation, welche stets unterschlägt, dass das Bewirtschaften eines eigenen Hauses wenig mit dem Bewirtschaften einer Mietwohnung gemein hat, vergessen die meisten angehenden Eigentümer in ihrem meist emotional geprägten Zustand bei dieser Entscheidung, dass neben dem reinen Rechenszenario noch einige weitere Dinge zu beachten sind.

Du verheiratest Dich meist oder noch einmal mit Deinem Partner, wenn Du nicht in der Lage bist, allein zu finanzieren.

Meist wählst Du, um dem Argument der Vergleichbarkeit mit der Miete gerecht zu werden, einen zu geringen Tilgungssatz in der Hoffnung, das Darlehen noch in diesem Leben zurück zahlen zu können. 

Damit einher geht, dass viele Zinsänderungsrisiken ausblenden, die unter Umständen nach der Zinsfestschreibung hart zu schlagen können. 

Daneben gibt es an einem Einfamilienhaus IMMER etwas zu tun, was jährlich nicht kalkulierte Kosten produziert. 

Ich könnte die Liste fortführen, doch die angeführten Punkte sollen zunächst genügen.

Einer vielleicht noch; 

eine Investition in eigen genutzt Immobilien ist seltenst flankiert von dem Plan, mit dieser Immobilie Geld zu machen. Vielmehr ist eine derartige Entscheidung sehr emotional und auf „Lebenszeit“ ausgerichtet.

Ich bin grundsätzlich NICHT gegen die eigengenutzte Immobilie, wenn Du sie Dir tatsächlich leisten kannst.

Und ich gehe noch weiter; wenn sie aus passiven Einkommensströmen und zu Luxuszwecken für Dich realisierbar ist. 

Ich betreue viele Investoren, welche eine wahrlich gesunde Kombination aus beiden Investitionsarten kreiert haben. Und wir reden hier nicht von Schwerverdienern und Multimillionären, sondern von klassischen Einkommensstrukturen.

Womit wir bei Betrachtungsweise 2 wären. 

Immobilien zu Vermietzwecken sind für mich sowohl im Miet- als auch im Verkaufsbereich stets zweitmarktfähige Immobilien. 

Das bedeutet, sie sprechen eine breite Masse von Interessenten in beiden Bereichen an. 

Warum? Ein Mieter kann wechseln und Du möchtest diese Immobilien weiterverkaufen.

Es muss also nicht an dem sein, dass Du Dir Deinen Lebensabend in dieser Immobilie vorstellen kannst. 

Dennoch sind natürlich Objekt-, Lage- und Kalkulationskriterien gerade hier sehr wichtig.

Der Unterscheid zur eigengenutzten Immobilie ist, dass Du aktuell mit sehr billigem fremden Geld der Banken Immobilien kaufen kannst, die Dein Mieter und das Finanzamt abzahlen und dass Du bei professionellem Vorgehen sowohl langfristige steuerfreie, als auch kurzfristige Handelsgewinne erzielen kannst, die Dir Dein Leben versüssen. 

Denn eine Anlage- oder Investimmobilie ist für mich ein Werkzeug, um dem Lebensstandard zu frönen, den ich persönlich aktuell und vollständig eigenbestimmt lebe.

Geld ist immer ein Gleitmittel im Leben und durch derartige Investments schnell, sicher und ausreichend generierbar.

Wie entscheidest Du Dich nun?

Am besten analysierst Du Deine aktuelle IST Situation. Das ist von Zeit zu Zeit eine interessante Übung, denn Lebensumstände ändern sich ja ständig. 

Du kannst Deine Vergangenheit nicht ändern. Die ist ausserdem eh vorbei. 

Doch wie soll Deine Zukunft aussehen?

Mit welchem Lebensinhalt wirst Du sie füllen wollen?

Welcher monatliche Betrag an Geld wäre dafür angebracht?

Wie könntest Du am schnellsten dazu beitragen, dass dieser Zustand konstant bleibt und wie schaffst Du Dir dazu Einkommensquellen?

Kann die Immobilie eine solche sein?

Wenn ja, in welcher Dimension könntest Du Dir a) Investitionen vorstellen und b) auch realisieren?

Willst Du ortsbezogen flexibel bleiben oder kommt durchaus der Luxusgedanke zum tragen, sich mit einer eigengenutzten Immobilie zu beschäftigen?

Was sagt Dein Partner, sofern vorhanden, zu Deinen Plänen?

Du merkst, dass Thema Immobilieninvestment ist nie ein rein rein rationelles Thema.

Mein persönlicher Tipp für Dich:

Lass Dir Deine generellen finanziellen Investmentoptionen, unabhängig vom Feststehen Deiner Investitionsart aufzeigen, berechnen, bestätigen.

Für welche Summe bist Du aktuell gut?

Wenn Du diese kennst, relativieren sich ganz sicher bestimmte Gedanken und Du bekommst vielleicht erstaunliche Möglichkeiten aufgezeigt, an die Du vorher noch nie gedacht hast.

Mit diesem Betrag kannst Du daran gehen, oben stehende Frage fundierter zu beantworten. 

Immobilien dienen in jedem Falle dazu, Dein Leben eingestimmt leben zu können.

Bei allem: lass Dich von Menschen beraten, die da sind, wo Du hinwillst (hier klicken). 

Alles Liebe.

Dein Mike

Mike Gerbig

Mike Gerbig

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Über Mike Gerbig

Mike ist seit über 20 Jahren Immobilieninvestor / Coach und hat bereits über 600 Angestellte zu erfolgreichen Immobilieninvestoren mit deutlichen Einkommenssteigerungen gemacht. Er zählt unter anderem André Holfert (einem der Marktbereiter der Dresdner Immobilienszene), Paul Misar (Österreichs Nr. 1 Lifedesigner), Marcus de Maria (Englands Nr. 1 Aktien-Coach) und Dieter Lange (Führungskräfte-Coach Nr. 1 in Deutschland) zu seinen persönlichen Mentoren und Geschäftspartnern.Er verfügt üb er ein ausgezeichnetes Netzwerk an Profis in jedem Bereich von Ergebnis orientierten Wohlstandsstrategien. Mike ist ein echter Pro darin, die Dinge einfach zu erklären.

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